안녕하세요, 부동산 전문 법무법인 해든입니다.

'대기업 다니는 지인이 추천해 준 땅이었어요.'

'정부 개발 계획이 확정되기 직전이라고 해서, 이번 기회를 놓치면 안 된다고 생각했습니다.'

기획부동산 피해 상담을 하다 보면 대부분 비슷한 내용인데요.

믿을 만한 사람의 소개를 받았고, 곧 개발될 토지라는 설명을 들었으며, 지금 매수하지 않으면 큰 수익을 얻을 기회를 놓칠 것 같았다는 내용이죠.

가장 먼저 꺼내시는 말도 비슷합니다. '제가 어리석었죠.' 하지만 여러분이 어리석어서 당하신 게 아닙니다.

기획부동산은 처음부터 평범한 사람이 속을 수밖에 없도록 설계된 수법이기 때문입니다.

그렇다고 처음부터 회수가 불가능하다고 단정할 필요도 없고, 형사고소만 하면 해결될 것이라고 기대해서도 안 됩니다.

이번 글에서는 기획부동산 사기가 의심되는 상황에서 확인해야 할 징후부터 형사고소와 민사소송의 차이, 가압류 등 재산 보전 방법까지 구체적으로 살펴보겠습니다.

기획부동산에서 자주 등장하는 설명은 대체로 비슷합니다.

개발 계획이 곧 확정된다는 말부터 주변에 도로나 역이 들어설 예정이라는 말, 넓은 토지를 지분으로 나눠 매수하면 나중에 높은 가격에 되팔 수 있다는 말까지 다양하죠.

여기에 지인이나 유명 기업 출신이라는 소개가 더해지면 투자자는 해당 정보가 충분히 검증된 것이라고 생각하기 쉽습니다.

그러나 소개자의 신뢰도와 실제 토지의 가치, 개발 가능성은 별개입니다.

판매자가 설명한 내용이 사실인지 확인하려면 토지의 위치와 현황은 물론, 관련 규제와 권리관계까지 살펴봐야 하죠.

실제로 계약을 마친 뒤 등기부등본과 토지 관련 서류를 확인하면서 뒤늦게 문제를 발견하는 경우가 있는데요.

매수한 토지가 개발제한구역에 포함되어 있거나 토지이용계획상 각종 제한을 받고 있을 수 있고, 도로와 연결되지 않은 맹지일 수도 있습니다.

매수 대상 역시 독립된 토지 한 필지가 아니라 넓은 토지의 일부 공유지분일 수 있습니다.

공유지분 자체가 불법이거나 사기를 의미하는 것은 아닙니다. 개발제한구역이나 맹지라고 해서 모든 이용이나 거래가 불가능한 것도 아닌데요.

다만 이러한 사정이 투자 판단에 중요한 요소인데도 판매자가 이를 숨기거나, 확인되지 않은 개발 계획을 확정된 사실처럼 설명했다면 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

그렇다면 본인이 매수한 토지에 문제가 있는지는 어떻게 확인할 수 있을까요?

우선 계약 당시의 상황과 현재 등기 상태를 비교해 보는 것이 좋은데요.  다음 항목 중 해당하는 내용이 있는지 살펴보시기 바랍니다.

여러 항목에 해당한다면 계약 경위와 토지 관련 자료를 자세히 확인해 볼 필요가 있습니다.

다만 위 항목에 해당한다는 이유만으로 곧바로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다.

사기가 인정되려면 판매자가 계약 당시부터 사실과 다른 설명을 하거나 중요한 사실을 숨기는 등 상대방을 기망했고, 그로 인해 매수인이 착오에 빠져 재산을 처분했으며, 판매자에게 편취의 고의가 있었는지 등을 구체적으로 살펴봐야 하는데요.

의심되는 부분이 있다면 계약서와 홍보 자료, 대화 내역, 토지 관련 서류를 함께 검토해 실제로 어떤 법적 문제가 있는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

기획부동산 피해를 입은 분들이 가장 먼저 생각하는 대응은 경찰에 사기죄로 고소하는 것인데요.

판매자가 거짓말을 했다는 사실을 밝히고 처벌받게 하면 투자금도 돌려받을 수 있으리라 기대하기 때문입니다.

하지만 형사고소와 피해금 반환은 구분해서 접근해야 합니다.

형사고소는 수사기관이 범죄 혐의를 수사하고, 증거에 따라 기소 및 형사재판으로 이어질 수 있도록 하는 절차입니다.

반면 이미 지급한 돈을 돌려받으려면 계약 취소에 따른 원상회복이나 부당이득반환, 불법행위에 따른 손해배상 등 민사상 청구 가능성을 별도로 검토해야 하죠.

형사사건에서 유죄 판결이 나더라도 피해자의 계좌에 돈이 자동으로 입금되는 것은 아닙니다.

실제 반환을 받으려면 상대방에게 어떤 반환 의무가 있는지, 청구할 수 있는 금액은 얼마인지, 상대방에게 집행할 재산이 있는지 등을 확인한 후 민사소송을 진행해야 합니다.

민사소송을 통해 반환 판결을 받더라도 상대방에게 집행할 수 있는 재산이 없다면 실제 회수에 어려움이 생길 수 있습니다.

예를 들어 계약금을 개인 계좌로 받았는지, 판매 법인 계좌로 받았는지, 대금이 다른 곳으로 이전됐는지와 함께, 계약 당사자와 실제로 돈을 받은 사람이 다른 경우에는 누구에게 어떤 책임을 물을 수 있는지도 검토해야 하는데요.

이 때문에 소송에서 승소하는 것뿐 아니라 소송 전후로 상대방의 재산을 확인하고, 필요한 경우 재산 보전 절차를 검토하는 것도 중요합니다.

금전 반환청구를 준비하고 있고 법률상 요건을 충족한다면 상대방 소유 부동산이나 예금채권 등에 가압류를 신청하는 방안을 검토할 수 있습니다.

가압류는 장래의 강제집행이 어려워지는 것을 방지하기 위해 재산을 임시로 보전하는 절차입니다. 다만 신청했다고 해서 언제나 인용되는 것은 아니며, 피보전권리와 보전의 필요성 등 법적 요건을 소명해야 하는데요.

또한 가압류는 재산을 보전하는 절차이기 때문에, 이후 본안소송 등 필요한 절차를 통해 권리를 확정하고 집행해야 합니다.

계약을 취소하거나 소유권이전등기 말소 등을 청구해야 하는 사안에서는 부동산의 처분을 제한할 필요가 있는 지를 검토해야 합니다.

이 경우 청구의 내용과 권리관계에 따라 처분금지가처분이 적절한 수단인지 판단해야 하며, 가압류와 가처분은 목적과 요건이 다르므로 모든 사건에서 두 절차를 함께 진행하는 것은 아닌데요.

어떤 보전처분이 필요한지는 반환받으려는 권리의 내용과 상대방의 재산 상황을 바탕으로 결정해야 합니다.

무엇보다 상대방의 재산이 이미 처분됐거나 집행이 어려운 상태가 된 뒤에는 회수 가능성이 낮아질 수 있기 때문에, 피해 사실을 확인했다면 소송 가능성뿐 아니라 재산 보전 필요성도 함께 점검하는 것이 좋습니다.

토지를 소개받을 당시 받은 홍보물, 개발 계획을 설명한 자료, 문자와 카카오톡 대화, 통화 녹음 등이 있다면 보존해 두세요.

특히 “개발이 확정됐다”, “곧 도로가 개통된다”, “언제든 높은 가격에 되팔 수 있다”는 등 그 표현과 시점, 설명한 사람이 누구인지가 드러나야 합니다.

발언 일부만 따로 저장하기보다는 대화의 전후 맥락을 확인할 수 있도록 원본 자료를 보존하는 편이 좋죠.

계약금과 잔금을 송금한 내역, 영수증, 입금 확인 자료 등 실제로 돈을 받은 사람이 계약서에 적힌 매도인과 같은지, 법인 계좌인지 개인 계좌인지도 확인해야 합니다.

계약 당사자와 대금 수령인이 다르다면 그 이유와 관계를 확인해야 하며, 이러한 자료는 반환청구의 상대방을 정하고 자금 흐름을 살펴보는 데 중요한 단서가 될 수 있습니다.

등기부등본을 통해 소유자와 공유지분 비율, 권리관계 등을 확인하고, 토지대장과 토지이용계획확인서 등을 통해 토지의 기본 현황과 이용 제한 여부를 살펴봐야 합니다.

토지이용계획은 토지이음에서 확인할 수 있으며, 다만 온라인 정보만으로 실제 개발 가능성을 확정하기는 어려우므로, 구체적인 개발 계획이나 인허가 여부가 쟁점이라면 관련 행정기관의 자료 등을 추가로 확인해야 할 수 있습니다.

기획부동산 피해를 확인한 뒤에는 이미 지급한 돈을 돌려받을 수 있을지, 누구에게 책임을 물어야 할지 막막할 수 있습니다.

이때 중요한 것은 막연히 기다리거나 상대방의 처벌만 기대하기보다, 현재 확보한 자료를 바탕으로 가능한 대응 방법을 구체적으로 확인하는 것입니다.

계약 당시의 설명과 실제 토지 현황 사이에 어떤 차이가 있는지, 그 차이가 계약 취소나 손해배상 청구의 근거가 될 수 있는지, 상대방의 재산을 보전할 필요가 있는지에 따라 대응 방향은 달라질 수 있습니다.

이미 계약금이나 잔금을 지급했더라도, 현재 자료를 토대로 계약 취소와 투자금 반환 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

법무법인 해든은 기획부동산을 비롯한 부동산 매매 분쟁에서 계약 경위와 증거자료, 토지의 권리관계를 검토하고 사안에 맞는 법적 대응 방안을 살펴보고 있습니다.

기획부동산 피해, 투자금 반환 가능성이 궁금하신가요?

법무법인 해든에 상담을 신청해 현재 상황과 보유 자료를 바탕으로 법적 대응 가능성을 확인해 보시기 바랍니다.