전세 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나, 뒤늦게 집이 이미 경매에 넘어갔다는 사실을 알게 된다면 누구나 큰 충격을 받을 수밖에 없습니다.

최근에는 깡통전세와 조직적인 전세사기 사건이 잇따르면서 변호사를 찾으시는 분들도 많으신데요.

전세사기 사건은 초기 대응이 무엇보다 중요합니다.

같은 피해를 입더라도 어떤 조치를 먼저 했는지에 따라 보증금을 회수할 가능성이 달라질 수 있죠. 반대로 잘못된 대응으로 중요한 권리를 잃는 사례도 많습니다.

이번 글에서는 전세사기 피해를 입었을 때 반드시 알아야 하는 대응 절차를 순서대로 살펴보겠습니다.

전세사기 사건에서 가장 중요한 권리 중 하나가 대항력입니다.

대항력이 있어야 집이 다른 사람에게 넘어가더라도 임차인의 권리를 주장할 수 있고, 우선변제권을 인정받는 데에도 중요한 역할을 하는데요.

1. 전입신고를 함부로 옮기면 안 됩니다.

가장 많이 하는 실수 가운데 하나가 보증금을 받지 못한 상태에서 새로운 집으로 전입신고를 하는 것입니다.

예를 들어 계약이 끝났는데 집주인이 "조금만 기다려 달라"고 말해 다른 집으로 이사하면서 전입신고까지 옮겼다면?

이 경우에는 대항력에 영향을 받을 수 있어 이후 보증금 반환 절차에서 불리한 상황이 발생할 수도 있습니다.

보증금을 반환받기 전이라면 섣불리 주소를 이전하기보다 현재 자신의 권리가 유지되는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

2. 계약 해지 의사는 반드시 증거를 남겨야 합니다.

집주인에게 전화만 하고 끝내기 보다는 카카오톡, 문자메시지, 내용증명 등을 활용해 계약 종료와 함께 보증금 반환을 요구했다는 사실을 남겨두는 것이 좋습니다.

만약 집주인이 연락을 계속 피한다면 내용증명을 발송해 계약 해지 의사와 보증금 반환 요구를 명확하게 기록으로 남겨야 하죠.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서 직장 때문에 다른 지역으로 이사를 해야 하거나, 새로운 전세 계약을 체결해야 하는 상황이 발생했다면, 임차권등기명령을 설정해야 합니다.

예를 들어 부산에서 전세로 살고 있었는데 직장 발령으로 울산으로 이사를 해야 하는 상황에서 아직 보증금을 돌려받지 못했다면?

아무런 조치 없이 전입신고를 옮길 경우 기존 권리에 영향을 받을 수 있습니다.

임차권등기명령 절차를 진행한 뒤 설정이 되어야 이사를 하더라도 기존 권리를 유지할 수 있죠.

1. 전세보증금 반환보증에 가입했다면?

HUG, HF, SGI서울보증 등 전세보증금 반환보증에 가입한 경우에는 보증기관에 보증금 지급을 청구하는 절차를 진행할 수 있습니다.

다만 필요한 서류와 절차를 충족해야 하므로 가입 기관의 안내에 따라 준비하는 것이 중요합니다.

2. 보증보험에 가입하지 않았다면?

집주인을 상대로 보증금 반환을 위한 민사 절차를 진행해야 하는 경우가 대부분입니다.

집주인이 계속 지급을 미루고 있다면, 법원의 판결을 받아 강제집행이나 경매 절차를 진행하는 방안을 검토해야 하며,

사건마다 담보권 설정이나 다른 채권자의 존재 여부에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 현재 등기부등본과 채권 관계를 함께 확인하는 절차가 필요합니다.

전세사기를 당했을 때 보증금을 돌려받고 가해자를 처벌하기 위해서는 민사소송과 형사고소를 동시에 진행하는 것이 가장 효과적입니다.

1. 민사소송

전세사기 피해자가 궁극적으로 원하는 것은 처벌보다 보증금을 돌려받는 것일 겁니다.

민사소송은 바로 그 권리를 확보하기 위한 절차로,법원에 전세보증금 반환청구소송을 제기해 보증금을 지급하라는 판결을 받을 수 있습니다.

판결 이후에도 집주인이 끝까지 지급하지 않는다면 판결문을 근거로 집주인의 부동산이나 예금 등에 대해 강제집행을 진행할 수 있죠.

즉 민사소송은 강제로 보증금을 회수할 수 있는 법적 권리를 확보하는 과정이라고 이해하시면 됩니다.

2. 형사고소

단순히 보증금을 돌려받지 못했다고 해서 사기죄가 성립되는 것은 아닙니다.

<고소 가능한 사기 유형>

- 신축 빌라의 매매가보다 전세가를 높게 책정하여 보증금을 가로챈 경우 (깡통전세 사기)

- 선순위 담보나 임차인들의 보증금 규모를 속이고 계약한 경우 (다가구주택 사기)

- 갭투자를 하며 보증금을 돌려줄 경제적 능력이 전혀 없는 상태로 계약을 남발한 경우

전세사기 사건은 민사와 형사가 동시에 얽혀 있는 경우가 많아 어느 한 가지 절차만으로 해결하기 어려운 사례가 대부분입니다.

사건 초기에 어떤 절차를 먼저 진행할지, 어떤 증거를 확보할지에 따라 보증금 회수 가능성과 이후 대응 방향이 달라지는데요.

또한 전세사기 사건은 계약서만 검토해서 해결되는 문제가 아니라 등기부등본 분석, 선순위 권리 확인, 보증보험 가입 여부, 형사고소 가능성 등 다양한 법률적 검토가 필요한 사안입니다.

법무법인 해든은 부산, 울산, 창원, 김해, 양산, 진주, 거제 등 경상남도 전역에서 전세사기, 전세보증금 반환소송, 사기죄 형사고소, 임차권등기명령, 부동산 분쟁 사건을 수행하고 있습니다. 전세사기 피해는 시간이 지날수록 권리관계가 더욱 복잡해질 수 있기 때문에, 피해 사실을 확인했다면 혼자 판단하기보다 관련 경험이 있는 부동산전문변호사와 상담하여 민사와 형사 절차를 종합적으로 검토하고, 자신의 상황에 맞는 대응 전략을 마련하시길 바랍니다.