임대차 계약이 종료되었음에도 집주인이 여러 핑계를 대며 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다.

'새로운 세입자가 들어와야 줄 수 있다', '지금은 돈이 없으니 조금만 기다려 달라.', '집이 팔리면 돌려주겠다' 등

이처럼 시간을 끌기 시작하면 임차인은 이사도 가지 못하고, 새로운 집 계약도 어려워지는 경제적 부담을 겪게 되는데요.

집주인이 보증금을 돌려주지 않는다고 해서 계속 기다릴 필요는 없습니다.

일정한 법적 절차를 진행하면 보증금을 회수할 수 있는 방법이 존재하니까요.

이번 글에서는 보증금 안 돌려줄 때 반드시 알아야 할 대응 방법에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

1. 이사를 가거나 전입신고를 옮기면 안 됩니다.

보증금을 빨리 돌려받고 싶은 마음에 새로운 집을 구해 먼저 이사하는 경우가 있습니다.

하지만 보증금을 돌려받기 전, 또는 임차권등기명령이 완료되기 전에 전입신고를 다른 곳으로 옮기면 기존에 가지고 있던 '대항력'과 '우선변제권'에 영향을 받을 수 있습니다.

대항력은 임차인이 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리이고, 우선변제권은 주택이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

예를 들어 전세보증금 2억 원을 돌려받지 못한 상태에서 아무런 조치 없이 다른 지역으로 전입신고를 해버린다면, 추후 경매가 진행되더라도 권리 보호에 불리한 상황이 발생할 수 있습니다.

2. 현관 비밀번호를 미리 알려주거나 집을 비워두는 것도 주의해야 합니다.

집주인이나 공인중개사가 새로운 세입자를 구해야 한다며 현관 비밀번호를 알려 달라고 요청하는 경우도 있습니다.

물론 집을 보여주는 과정이 필요한 경우도 있지만, 아직 보증금을 돌려받지 않았는데 짐을 모두 빼거나 자유롭게 출입할 수 있도록 해두는 것은 신중해야 합니다.

사건의 경위에 따라 권리관계에 영향을 줄 수 있는 만큼, 보증금 반환 여부를 충분히 확인한 뒤 진행하는 것이 안전합니다.

1. 계약 종료 의사를 명확하게 전달하세요

보증금을 돌려받기 위해서는 우선 계약이 종료되었다는 사실을 분명히 해야 합니다.

묵시적으로 계약이 갱신되지 않도록 계약 만료 전에 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 집주인에게 전달하는 것이 중요한데요.

문자메시지나 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 통보하면 나중에 분쟁이 생겼을 때 증거로 활용할 수 있습니다.

2. 내용증명을 보내 보증금 반환을 공식적으로 요구하세요

계약이 끝났는데도 집주인이 반환을 미루고 있다면 내용증명을 보내는 것이 좋습니다.

내용증명은 법적으로 보증금을 강제로 돌려받게 하는 문서는 아니지만,

- 언제 반환을 요구했는지

- 어떤 내용을 요구했는지

- 집주인이 반환을 미루고 있었다는 사실

을 객관적으로 입증하는 중요한 자료가 됩니다.

3. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관에 청구하세요

전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 직접 집주인에게만 요구할 필요는 없습니다.

HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI서울보증 등 가입한 보증기관에 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

다만 계약 종료와 보증금 미반환 등 일정한 요건을 갖춰야 하므로 필요한 서류를 미리 확인하는 것이 좋습니다.

4. 이사를 해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 신청하세요

직장 발령이나 자녀 학교 문제로 더 이상 기다릴 수 없는 분들도 계실 텐데요.

이때 가장 많이 활용되는 제도가 임차권등기명령입니다.

법원에서 임차권등기명령이 완료되면 보증금을 돌려받지 못한 상태에서도 새로운 집으로 이사할 수 있으며, 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

중요한 점은 등기부등본에 임차권등기가 실제로 완료된 것을 확인한 이후 이사해야 한다는 것입니다.

5. 지급명령을 활용할 수 있는 경우도 있습니다

집주인이 보증금을 지급해야 한다는 사실 자체는 인정하지만 당장 자금이 부족한 경우라면 지급명령을 고려할 수도 있습니다.

지급명령은 일반 민사소송보다 절차가 간단하고 비용도 상대적으로 적게 드는 편이지만, 집주인이 지급명령에 이의를 제기하거나 서류 송달이 제대로 이루어지지 않으면 일반 민사소송으로 이어질 수 있습니다.

6. 보증금 반환청구소송과 강제집행

집주인이 끝까지 보증금을 돌려주지 않는다면 결국 보증금 반환청구소송을 제기해야 할 수 있습니다.

법원에서 승소 판결을 받으면 집주인의 부동산이나 예금 등 재산에 대해 강제집행을 진행할 수 있는데요.

예를 들어 집주인 명의의 부동산을 경매에 넘기거나 예금 계좌를 압류하여 보증금을 회수하는 절차를 진행할 수 있으며, 일정한 요건이 충족되면 지연손해금과 소송 비용도 함께 청구할 수 있습니다.

보증금을 돌려받지 못하는 문제는 전세뿐 아니라 월세 계약에서도 자주 발생하는 분쟁입니다.

계약이 종료되었음에도 임대인이 반환을 미루거나 거부한다면 무작정 기다리기보다 현재 상황에 맞는 법적 절차를 검토하는 것이 중요합니다.

특히 임차권등기명령, 보증금 반환청구소송, 강제집행 등은 진행 시기와 방법에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 초기 대응이 필수인데요.

법무법인 해든은 부산, 울산, 창원, 김해, 양산, 진주, 거제 등 경상남도 전역에서 전세보증금 반환, 월세 보증금 반환, 임차권등기명령, 부동산소송, 임대차 분쟁 등 다양한 부동산 사건을 수행하고 있습니다.

보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 있다면, 해든의 부동산전문변호사를 통해 현재 상황에 맞는 해결 방안을 확인해 보시기 바랍니다.