안녕하세요, 법무법인 해든입니다.

월세는 몇 달째 밀렸고 임대차계약 기간도 끝났지만, 세입자는 연락을 받지 않고 건물을 비워줄 생각도 없어 보인다면? 임대인 입장에서는 답답할 수밖에 없습니다.

"계약도 끝났고 월세도 안 내는데, 내 건물이니 내가 직접 들어가서 짐을 빼고 문을 잠그면 되는 것 아닌가?"란 생각이 드실 수도 있죠.

하지만 임대차계약이 종료되었다고 해서 임대인이 곧바로 점유를 회수할 수 있는 것은 아닙니다.

현재 누가 건물을 점유하고 있는지, 임대차계약이 적법하게 종료되었는지, 임차인에게 갱신이나 점유를 계속할 권리가 남아 있는지 등을 확인한 뒤 법에서 정한 절차에 따라 건물의 인도를 받아야 하는데요.

오늘은 월세를 연체한 세입자가 나가지 않거나 계약기간이 끝났는데도 건물을 계속 점유하고 있는 경우, 임대인이 진행할 수 있는 건물 인도·명도소송의 절차와 소송 전 반드시 확인해야 할 사항을 정리해 보겠습니다.

건물 인도청구, 흔히 명도소송이라고 부르는 절차는 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 반환하지 않는 경우에 주로 문제됩니다.

대표적인 사례가 차임 연체인데요.

민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있도록 정하고 있습니다.

따라서 월세가 몇 달 밀렸다는 사실만 볼 것이 아니라, 실제로 얼마의 차임이 연체되었는지와 임대인이 적법하게 계약을 해지했는지를 함께 확인해야 하죠.

이 밖에도 다음과 같은 상황에서 건물 인도 문제가 발생할 수 있습니다.

- 임대차계약 기간이 종료되었는데 임차인이 퇴거하지 않는 경우

- 임차인이 계약상 의무를 중대하게 위반하여 적법하게 계약이 해지된 경우

- 임대인의 동의 없이 임차권을 다른 사람에게 넘기거나 무단으로 전대한 경우

- 경매를 통해 부동산을 낙찰받았는데 기존 점유자가 자발적으로 인도하지 않는 경우

단, 계약기간이 끝났다는 이유만으로 언제나 즉시 명도를 청구할 수 있는 것은 아닙니다.

주택이나 상가의 경우 임차인의 갱신요구권, 계약갱신 여부, 보증금 반환 문제 등 별도로 검토해야 하기 때문인데요.

원고가 상대방에게 돈을 빌려주었다는 사실과 그 돈을 반환하기로 약정했다는 사실 등을 주장하고 입증해야 하죠.

명도소송을 준비할 때는 현재 임대차계약이 어떤 이유로 종료되었는지부터 정확하게 확인하는 것이 첫 단계입니다.

명도소송을 생각하고 있다면 곧바로 소장을 작성하기보다 먼저 몇 가지를 정리해야 합니다.

소송을 준비할 때 임대인이 자주 놓치는 부분이 점유이전금지가처분입니다.

해당 절차는, 쉽게 설명하자면 현재 건물을 점유하고 있는 사람이 소송 도중 다른 사람에게 점유를 넘겨버리는 것을 막기 위한 절차인데요.

건물인도 소송은 기본적으로 누가 해당 부동산을 점유하고 있는지가 중요한 소송입니다.

소송을 진행하는 동안 기존 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버린다면, 현재 소송의 상대방과 실제 점유자가 달라지는 문제가 발생할 수 있죠.

그렇기에 임차인이 이미 연락을 끊었거나 제3자에게 점유를 넘길 가능성이 있는 상황이라면 소송을 제기하면서 점유이전금지가처분을 함께 검토하는 것이 안전합니다.

명도소송에서 승소하는 것뿐만 아니라 판결을 실제 집행할 수 있는 상태를 유지하는 것도 중요하니까요.

일반적인 민사소송 절차는 다음과 같은 흐름으로 진행됩니다.

여기서 중요한 것은 판결이 선고됐다고 해서 임차인이 꼭 건물을 비워주는 것은 아니라는 점입니다.

임차인이 판결에 따라 자진해서 퇴거하면 절차가 끝날 수 있지만, 계속해서 건물을 점유한다면 별도의 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

이 경우 집행관을 통한 부동산 인도 집행을 진행하게 되죠.

▶ 경매로 낙찰받은 건물이라면 명도소송과 인도명령을 구분해야 합니다.

경매로 부동산을 낙찰받은 경우에는 일반적인 임대차 명도소송과 다른 절차를 이용할 수 있는 경우가 있습니다.

민사집행법 제136조에 따르면 부동산 매수인은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 법원에 인도명령을 신청할 수 있는데요.

다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령의 대상이 되지 않을 수 있습니다.

즉, 경매 낙찰자라고 해서 기존 점유자에게 언제나 인도명령을 신청할 수 있는 것은 아니죠.

때문에 점유자가 누구인지, 어떤 권원으로 점유하고 있는지, 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

인도명령으로 해결하기 어려운 사안이라면 별도의 명도소송이 필요할 수 있으므로, 경매 부동산의 경우에는 낙찰 직후부터 점유관계를 확인해야 합니다.

대여금 소송에서 승소하거나 지급명령이 확정되었다고 해서 상대방이 반드시 자발적으로 돈을 지급하는 것은 아닙니다.

상대방이 끝까지 돈을 지급하지 않는다면 그때는 강제집행을 검토해야 하는데요.

예를 들어 상대방에게 예금이나 급여, 부동산, 차량 등 집행할 수 있는 재산이 있다면 구체적인 재산의 종류에 따라 압류 및 추심, 부동산 강제경매 등 적절한 집행절차를 진행할 수 있습니다.

대여금 사건에서는 '소송에서 이기는 것'만큼이나 판결이나 지급명령을 받은 이후 실제로 돈을 회수할 수 있는지까지 고려하는 것이 중요하다고 볼 수 있지요.

상대방이 재산을 보유하고 있는지, 이미 다른 채권자들이 강제집행을 진행하고 있는지 등에 따라 회수 가능성과 필요한 절차가 달라질 수 있기 때문입니다.

부동산소송에 걸리는 기간을 일률적으로 몇 개월이라고 단정하기는 어렵습니다.

사건이 비교적 단순하고 상대방이 적극적으로 다투지 않는 경우와, 임차인이 계약 종료 자체를 다투거나 송달을 회피하고 여러 항변을 제기하는 경우는 소요되는 시간이 크게 달라질 수 있기 때문입니다.

특히 다음과 같은 사정이 있다면 절차가 길어질 가능성을 고려해야 합니다.

- 임차인이 계약 종료 사실을 인정하지 않는 경우

- 차임 연체액이나 해지의 적법성을 다투는 경우

- 보증금 반환과 동시이행을 주장하는 경우

- 임차인이 갱신요구권 등을 주장하는 경우

- 소장이나 판결문 등의 송달이 원활하지 않은 경우

- 제3자에게 점유가 이전된 경우

- 판결 후에도 자진 퇴거하지 않아 강제집행까지 진행하는 경우

비용 역시 사건마다 달라집니다.

소송을 제기할 때 발생하는 인지대(10~30만 원)와 송달료(5~15만 원)가 있고, 변호사를 선임한다면 사건의 난이도와 청구 내용 등에 따라 330~550만 원 정도의 변호사 보수가 발생하는데요.

이후 강제집행까지 진행한다면 집행 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

월세가 밀리고 계약까지 끝났다면 임대인 입장에서는 하루라도 빨리 건물을 돌려받고 싶을 수밖에 없습니다.

하지만 조급한 마음으로 임차인의 짐을 밖으로 빼거나, 도어락을 교체하거나, 전기·수도 등을 임의로 차단하는 방식으로 문제를 해결하려고 해서는 안 됩니다.

오히려 이런 행동으로 새로운 분쟁이 발생하면 원래의 명도 문제와 별개의 민·형사상 문제가 추가될 수 있기 때문입니다.

소송을 시작하기 전부터 계약서와 연체 내역을 제대로 정리하고, 계약 종료의 근거를 확인하고, 필요한 경우 점유이전금지가처분을 함께 준비한다면 이후 절차를 보다 안정적으로 진행할 수 있습니다.

따라서 지금 세입자가 나가지 않고 있다면 먼저 임대차계약서, 보증금과 월세 지급내역, 연체 기간, 계약 종료 여부, 내용증명 발송 여부, 현재 실제 점유자가 누구인지부터 확인해 보시기 바랍니다.

법무법인 해든은 부산, 울산 지역의 임대차계약 종료부터 건물 인도청구, 점유이전금지가처분, 명도소송 및 강제집행에 이르기까지 임대인이 실제로 건물을 인도받는 과정에서 필요한 법적 대응을 구체적인 사실관계에 맞춰 검토하고 있습니다.

관련하여 자세한 상담이 필요하시다면 언제든 편하게 문의주세요. 감사합니다.