의뢰인은 부산 일대에 대지와 지상 2층, 지하 2층 규모의 근린생활시설 건물을 소유하고 있었습니다.

그러나 지자체에서 교차로 도로확장고사를 추진하면서 해당 토지와 건물을 협의취득하게 되었고, 이에 따라 의뢰인은 자신의 부동산을 구청에 넘기고 소유권이전등기까지 마쳤는데요.

협의취득 과정에서 지자체는 도로확장공사를 위해 기존 건축물을 철거하였고, 문제는 실제 철거공사가 진행된 이후 발생했습니다.

도로확장공사를 진행하면서 건물의 지상부는 철거하였지만, 인접 건물과 맞닿아 있던 경계 부근의 철근콘크리트 벽체와 지하 1층·2층 일부 기초 구조물까지는 철거하지 않았던 것입니다.

해당 부분은 지하에 남겨진 상태 그대로 흙으로 덮어 복토되었고, 결국 지하 잔존 구조물이 토지 내부에 그대로 남게 되었죠.

의뢰인은 협의취득 당시의 약속과 건물 철거의 취지에 비추어 볼 때 구청에서 남은 구조물까지 제거하고 대지를 정리해야 한다고 판단하였고, 이에 구청에 내용증명을 보내 잔존 구조물의 완전한 철거를 요구하였는데요.

그러나 구청은 철거 의무를 이행하는 대신 다른 입장을 제시하였습니다.

지하 외벽을 철거하려면 인접 건물의 안전을 위해 흙막이 가시설 등의 추가 공사가 필요하고, 의뢰인이 향후 해당 토지에 새로운 건물을 신축하게 되면 어차피 남아 있는 구조물을 철거하게 될 것이므로 그때 철거하는 것이 경제적이라는 취지였죠.

나아가 현재 당장 토지를 활용하고 있지 않다는 점을 이유로 의뢰인에게 현실적인 손해가 발생하지 않았다는 주장까지 하면서, 잔존 구조물 철거에 필요한 비용을 지급하는 것 역시 거부하였는데요.

이로 인해 의뢰인은 이미 부동산을 협의취득 방식으로 지자에 넘겼음에도, 기존 건축물의 일부 구조물이 토지 지하에 그대로 남아 있는 문제를 스스로 해결해야 하는 상황에 놓이게 되었습니다.

이에 의뢰인은 구청이 협의취득 당시 부담하기로 한 건물 철거 의무를 제대로 이행하지 않았다고 보고, 잔존 구조물을 철거하는 데 필요한 비용을 손해배상으로 청구하기 위해 법무법인을 찾아와주셨습니다.

1. 협의취득 당시 철거의무와 토지보상법상 사업시행자의 부담을 연결하여 지자체의 계약상 의무 불이행을 구체화

이번 사건에서 가장 먼저 해결해야 할 문제는 구청이 잔존 구조물을 철거하고 대지를 정리할 의무를 부담하는지 여부였습니다.

구청은 건축물에 대한 보상은 이미 이루어졌고 현재 의뢰인이 토지를 활용하지 않고 있다는 점을 들어 손해배상책임 자체를 부정하려 하였는데요.

이에 따라 협의취득의 목적과 당시 당사자 사이에 형성된 의무관계, 관련 보상규정의 취지를 함께 연결하여 철거의무의 근거를 명확하게 제시하는 것이 중요했습니다.

부동산변호사는 협의취득 당시 해당 토지와 건물의 소유권이 이전된 경위부터 도로확장공사를 위해 기존 건축물이 철거된 과정까지 전체 사실관계를 다시 정리하였고,

토지보상법 시행규칙 제33조 제4항의 '물건의 가격으로 보상한 건축물의 철거비용은 사업시행자가 부담한다'는 근거로, 이 사건 건축물의 철거와 관련된 비용을 사업시행자가 부담하는 구조라는 점을 변론에 반영하였죠.

여기에 협의취득에 따라 건물 및 토지가 사업시행자에게 이전되었고, 실제로 구청이 도로확장공사를 진행하면서 건축물 철거에 착수했다는 점을 함께 제시하였습니다.

즉, 구청이 필요에 따라 지상부 일부만 철거하고 지하에 구조물을 남겨놓은 뒤, 그 이후의 철거비용을 토지 소유자에게 부담시키는 것은 당초 협의취득 및 철거의 취지와 부합하지 않는다는 점을 구체적으로 주장한 것입니다.

또한 구청 측에서 주장하는 '현재 토지를 사용하지 않고 있으므로 현실적인 손해가 없다'는 논리에 대해서도, 손해가 발생했는지 여부와 철거의무를 부담하는지 여부는 별개의 문제라는 점을 중심으로 대응하였습니다.

2. 법원 감정을 통해 지하 잔존 구조물의 철거·복구에 필요한 비용을 객관적으로 산정하고 손해액을 구체화

지자체 측은 의뢰인이 제시한 도면을 토대로 산정한 철거비용만으로는 실제 손해액을 인정할 수 없다는 취지의 주장도 제기하였는데요.

지하에 구조물이 남아 있는 사건의 특성상 실제 매설 범위와 철거 방법, 인접 건물의 안전을 위한 가시설 설치 여부, 철거 이후 토지 복구까지 함께 검토해야 했기 때문에, 견적서만으로 수억 원에 달하는 손해액을 입증하는 데에는 한계가 있었습니다.

이에 부동산 전문 법무법인 해든은 의뢰인이 주장하는 철거비용을 임의로 계산하기보다 법원의 감정절차를 통해 객관적인 비용을 산정하는 방법을 선택하였고,

법원에 감정을 신청하면서 지하에 남아 있는 잔존 구조물의 형태와 철거에 필요한 공법, 주변 구조물의 안전을 확보하기 위해 필요한 흙막이 가시설, 구조물 철거 이후의 복구공사 등을 종합적으로 검토할 필요가 있다는 점을 설명하였습니다.

그 결과 법원 감정인은 이 사건 잔존 구조물을 안전하게 철거하기 위해 필요한 공사범위와 관련 비용을 구체적으로 산정하였고, 철거 및 복구에 필요한 비용을 654,759,569원으로 평가하는 감정 결과가 제출되었죠.

해든은 감정 결과에 대해 왜 해당 공법이 필요한지, 왜 지하 구조물 철거만이 아니라 주변 안전조치와 복구공사까지 비용에 포함되어야 하는지를 사건의 구체적인 상황과 연결하여 설명하였고,

구청이 스스로 지하 외벽을 철거하기 위해서는 주변 건물의 안전 때문에 흙막이 가시설이 필요하다고 주장한 사실도 함께 활용하여, 실제 철거 과정에서 일정한 안전조치와 공사비가 발생할 수밖에 없다는 점을 뒷받침하였습니다.

그 결과 이 사건에서 가장 중요한 손해액이 추상적인 추정치가 아니라 법원의 감정절차를 거쳐 객관적으로 산정된 금액으로 구체화될 수 있었고, 의뢰인이 청구한 6억 5,475만 9,569원의 손해배상액을 뒷받침할 수 있는 자료를 확보할 수 있었습니다.

3. 지자체의 감정 결과 공격과 반증 부족을 조목조목 반박하여 6억 5,475만 원 전액 인용을 이끌어냄

구청은 감정 결과가 제출된 이후에도 의뢰인이 제출한 도면만으로는 지하 구조물의 실제 범위를 정확하게 확인할 수 없으며, 시추나 음파 진단과 같은 별도의 방법을 통해 다시 조사해야 한다는 취지로 감정 결과의 신뢰성을 문제 삼았습니다.

이러한 주장이 받아들여질 경우 법원 감정을 통해 산정된 6억 원대의 철거비용 자체가 흔들릴 수 있었기 때문에, 감정 결과의 근거가 되는 자료와 피고의 반박 사이에 어떤 차이가 있는지를 구체적으로 정리할 필요가 있었는데요.

부동산전문변호사는 우선 협의취득 당시 해당 건물과 토지의 상태를 보여주는 도면이 어떤 자료인지를 다시 확인하고, 해당 도면이 단순한 추정자료가 아니라 협의취득 과정에서 사용된 자료라는 점을 설명하였습니다.

또한 실제 건물 철거공사를 직접 진행한 주체가 구청이라는 점에도 주목하였고,

피고인이 당시 직접 철거공사를 진행하였다면 잔존 구조물이 어디에 얼마나 남아 있는지, 왜 일부를 철거하지 않았는지, 실제 철거공사 당시 어떠한 조치를 취했는지를 보여줄 자료를 스스로 보유하고 있을 가능성이 높은데도, 이에 관한 구체적인 반증자료는 충분히 제시하지 못하고 있다는 점을 지적하였죠.

이에 원고 측 자료의 신뢰성을 주장하기 위해 감정인이 기존 자료를 토대로 산정한 결과를 왜 배척해야 하는지에 대한 피고 측의 구체적인 반증이 부족하다는 점을 적극적으로 강조하였는데요,

아울러 피고가 주장한 '향후 신축 시 철거하면 된다'는 사정 역시 현재의 철거의무 및 손해 발생 여부를 부정하는 근거가 될 수 없다는 점을 재차 설명하였습니다.

결국 법원은 원고 측이 제시한 철거비용 산정 근거와 감정 결과를 받아들였고, 구청이 잔존 구조물을 철거하지 않은 데 따른 손해배상책임을 인정하였죠.

이를 통해 의뢰인은 피고가 주장한 손해 부재 및 감정 결과 불신 주장을 모두 넘어서 654,759,569원의 원금을 전액 인정받을 수 있었습니다.

- 피고(지자체) 원고(의뢰인)에게 654,759,569원 지급

- 청구한 철거·복구비용 6억 5,475만 9,569원 전액 인용

- 인정된 원금에 연 12%의 지연손해금 지급

부산지방법원 제11민사부는 구청이 의뢰인에게 654,759,569원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하도록 판단하였습니다.

이는 구청이 협의취득한 건축물을 철거하는 과정에서 지하의 일부 구조물을 남겨둔 채 복토한 뒤, 그 철거비용의 부담을 의뢰인에게 돌리려 한 사안에서 나온 결과로,

법무법인 해든은 협의취득 과정에서의 철거의무와 관련 보상규정의 취지, 실제 잔존 구조물의 존재, 법원 감정을 통한 철거 및 복구비용의 객관적인 산정, 피고 측의 구체적인 반증 부족 등을 종합적으로 제시하였는데요.

그 결과 법원은 6억 5,475만 9,569원에 이르는 손해배상 원금을 전액 인정하였고, 당초 청구한 금액에서 별도의 감액 없이 전부 인용하는 결과를 이끌어낼 수 있었습니다.