의뢰인은 울산의 한 소규모 아파트의 호실 하나를 오랫동안 소유하며 거주해 왔는데요.

해당 아파트는 여러 세대가 하나의 토지를 일정 지분씩 공유하는 구조였습니다.

때문에 각 세대의 소유자는 자신이 소유한 아파트 건물뿐 아니라, 그 건물이 세워진 토지에 대해서도 일정한 지분을 함께 보유해야 했죠.

의뢰인은 오래전호실을 매수하면서 건물과 함께 해당 세대에 상응하는 토지 공유지분도 취득하기로 했고, 이후 아파트 건물에 대해서는 소유권이전등기를 마친 후 수십 년 동안 자신의 집이라 생각하고 생활해 왔는데요.

문제는 의뢰인이 아파트를 처분하려고 준비하면서 발생했습니다.

매매 절차를 진행하던 중 건물 등기와 토지 지분의 명의가 서로 다르다는 사실을 확인하게 된 것입니다.

확인 결과, 의뢰인이 오래전 매수하기로 했던 토지 공유지분이 어떤 사유로 이전등기되지 않은 채 원래 소유자 명의로 남아 있었고, 원래 소유자로 남아 있던 사람은 이미 고령으로 오랜 기간 전의 거래관계를 정확히 기억하지 못하고 있었습니다.

다른 세대의 전 소유자가 해당 토지 지분을 자신에게 넘겨야 한다고 주장하면서 접근한 상태였죠.

상대방은 등기 관계에 문제가 있다며, 자신이 해당 지분을 취득할 권리가 있는 것처럼 설명했는데요.

결국 원래 소유자는 의뢰인이 취득했어야 할 토지 지분을 상대방에게 이전해 주었습니다.

의뢰인이 뒤늦게 해당 사실을 확인하여 반환을 요구했지만 상대방은 응하지 않았죠.

이로 인해 의뢰인의 아파트 토지 지분은 제 3자인 법인에게 이전되었고, 아파트 건물은 그대로 의뢰인 명의였지만, 그 건물과 불가분의 관계에 있는 토지 지분은 전혀 관계없는 법인 명의로 등기되었습니다.

이에 의뢰인께선 대지권 문제로 재산권 행사가 어려운 상황에서 법무법인 해든을 찾아 법적 조력을 의뢰하셨습니다.

1. 30여 년 전 매매관계와 등기 경위를 추적해 의뢰인의 실질적인 권리 입증

가장 먼저 필요한 것은 해당 토지 지분이 원래 누구에게 귀속되어야 했는지를 명확히 밝히는 일이었습니다.

해든은 의뢰인이 과거 503호를 취득하게 된 경위와 당시 매매계약의 내용, 건물 소유권이 이전된 시점 및 토지 지분 등기가 누락된 경위 등을 종합적으로 검토하였는데요.

이 사건에서 중요한 점은 의뢰인이 아파트 건물만 별도로 취득한 것이 아니라, 해당 세대와 관련된 토지 공유지분 역시 함께 취득하는 관계였다는 것이었습니다.

즉, 오랜 기간 토지 등기 명의가 이전되지 않았다는 외형만으로 제3자가 해당 지분의 정당한 권리자가 되는 것은 아니라는 점에 주목하였고,

이를 바탕으로 법무법인은 과거의 매매관계와 집합건물의 구조를 구체적으로 정리하여, 문제가 된 토지 지분이 실질적으로는 의뢰인의 503호와 결합되어 있어야 한다는 점을 주장했습니다.

2. 집합건물법상 전유부분과 대지사용권의 불가분성을 핵심 법리로 활용

이 사건의 핵심은 아파트 건물과 그 건물이 서 있는 토지에 대한 권리를 따로 떼어 다른 사람에게 처분할 수 있는지 여부였습니다.

본 법무법인은 집합건물법의 규정을 중심으로, 구분소유자가 가지는 전유부분과 대지사용권은 원칙적으로 서로 분리하여 처분할 수 없다는 점을 적극 주장하였는데요.

쉽게 말하면, 특정 세대의 아파트 건물을 소유하고 있는 사람과 그 세대가 사용할 수 있는 토지 지분의 권리자가 아무런 관계없이 달라지는 것은 집합건물의 기본적인 권리 구조와 맞지 않을 수 있다는 점이었습니다.

이 사건에서 의뢰인은 해당 호실의 적법한 소유자였고, 의뢰인과 관련된 토지 지분이 과거 등기 누락을 이유로 다른 세대 소유자에게 넘어간 뒤 다시 제3자 법인에게 이전된 상황이었는데요.

해든은 이러한 처분 과정이 의뢰인의 전유부분과 연결된 대지사용권의 법적 성격에 비추어 문제가 있다는 점을 분석하고, 현재 등기명의자인 법인을 상대로 직접 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 청구했습니다.

이를 통해 여러 명의 이전 소유자를 거쳐 처음부터 다시 등기를 정리하는 방식이 아니라, 현재 명의자로부터 의뢰인에게 직접 권리를 회복시키는 방향으로 대응했죠.

3. 주위적·예비적 청구를 함께 구성해 권리 회복 가능성을 다각도로 확보

부동산 등기와 관련된 소송에서는 재판부가 특정 법률구성을 받아들이지 않을 가능성까지 고려해야 합니다.

이에 부동산전문변호사는 한 가지 주장에만 의존하지 않고, 의뢰인이 최종적으로 권리를 회복할 수 있도록 청구를 다각도로 구성했는데요.

우선 현재 등기명의자인 법인이 의뢰인에게 직접 해당 토지 지분에 관한 소유권이전등기를 이행해야 한다는 주위적 청구를 제기했고,

동시에 재판부가 직접적인 이전등기 청구를 받아들이지 않는 경우를 대비해, 과거 처분 과정의 효력을 다투고 원래 등기 상태를 바로잡은 뒤 의뢰인에게 등기가 이전될 수 있도록 예비적인 법률구성도 마련했습니다.

이처럼 과거의 매매관계, 집합건물법상 대지사용권의 성격, 현재 등기명의자와의 법률관계를 단계적으로 검토하면서 의뢰인의 최종 목표인 토지 지분의 회복에 집중했습니다.

- 피고는 원고에게 기재 부동산 중 1/30 지분에 관하여 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행한다.

재판 진행 과정에서 법원은 의뢰인의 주장을 바탕으로 사건을 검토한 뒤, 의뢰인이 문제의 토지 지분을 회복하는 내용의 화해권고결정을 내렸습니다.

결정의 핵심 내용은 현재 등기명의자인 법인이 의뢰인에게 해당 토지 중 1/30 지분에 관해 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라는 것이었습니다.

결국 의뢰인은 오랜 기간 등기가 누락된 사실을 모르고 있다가 뒤늦게 자신의 권리가 제3자를 거쳐 법인 명의로 이전된 사실을 알게 되었지만, 법적 대응을 통해 자신이 소유한 아파트 503호에 대응하는 토지 지분을 다시 회복할 수 있게 되었습니다.