의뢰인은 건물 임대인으로 부산 소재 상가건물을 매수하게 되면서 기존 임대차관계까지 함께 승계하게 되었는데요.

건물 매수 이후 임차인에게 월세와 공과금 납부를 요청했지만, 임차인은 이를 전혀 이행하지 않았습니다.

문제는 단순한 연체 수준이 아니었던 거죠.

임차인은 건물 소유권이 이전된 이후 단 한 차례도 월세를 납부하지 않았고, 기존에 약속된 인도 예정일이 지나도록 건물을 비워주지 않았는데요.

심지어 연락까지 두절한 채 건물을 무단으로 점유하고 있었습니다.

의뢰인은 수차례 연락을 시도하며 원만한 해결을 원했지만 임차인은 어떠한 답변도 하지 않았고,

결국 의뢰인께선 계속되는 손해를 막기 위해 법무법인 해든을 찾아 건물명도소송 및 연체차임 청구를 의뢰하였습니다.

1. 임대차 승계 및 연체 사실 입증자료 정리

건물명도소송에서 가장 먼저 확인해야 하는 부분은 원고가 적법한 임대인인지 여부입니다.

해든은 건물 매매계약과 소유권 이전 과정을 검토하여 의뢰인이 기존 임대차계약을 적법하게 승계한 사실과 함께,

기존 임대차계약서, 건물 등기사항증명서, 소유권 이전 관련 자료 등을 체계적으로 정리하여 법원에 제출하였습니다.

아울러 임차인이 장기간 월세를 지급하지 않았다는 점을 입증하기 위하여 계좌거래내역, 관리비 및 공과금 자료, 연체 현황표 등을 확보하였는데요.

이를 통해 임차인이 계약상 의무를 전혀 이행하지 않았고, 임대차관계가 더 이상 유지될 수 없는 상태라는 점을 객관적으로 입증할 수 있었습니다.

2. 임대차계약 해지 및 명도청구 법리 구성

상가건물 임대차 분쟁에서는 임대차계약이 적법하게 해지되었는지 여부가 매우 중요하기 때문에,

법무법인 해든의 부동산전문변호사는 상가건물임대차보호법 및 관련 판례를 검토한 뒤 장기간 차임 연체 사실을 근거로 임대차계약 해지 요건이 충분히 충족되었다는 점을 주장하였습니다.

특히나 임차인이 연락을 받지 않고 사실상 잠적한 상황이었기 때문에 소장 부본 송달 자체가 계약 해지의 의사표시가 될 수 있다는 점을 적극 활용하였죠.

즉, 임대차계약이 적법하게 종료되었으므로 임차인은 더 이상 건물을 점유할 권리가 없으며 즉시 건물을 인도해야 한다는 논리를 명확하게 구성한 것인데요.

아울러 임차인의 무단 점유가 계속될 경우 임대인이 추가 손해를 입게 된다는 점을 강조하며 건물 인도 필요성을 적극 주장하였습니다.

3. 연체차임 및 건물인도 완료 시까지의 손해배상액 청구

연체된 월세와 점유 기간 동안 발생한 손해까지 함께 청구해야 실질적인 권리구제가 가능하기 때문에,

법무법인 해든은 월세 연체 기간을 정확히 계산하여 18개월간의 미납 월세 810만 원과 수도요금 18만 원을 합산한 총 828만 원의 채권을 정리하였습니다.

또한 임차인이 건물을 반환하지 않고 계속 점유하는 동안 발생하는 손해를 고려하여 건물 인도 완료일까지 매월 46만 5천 원 상당의 부당이득금 또는 차임 상당 손해금을 지급해야 한다는 청구도 함께 진행하였는데요.

이를 통해 의뢰인이 현재 발생한 손해뿐만 아니라 앞으로 발생할 손해까지 회복할 수 있도록 소송 전략을 설계하였습니다.

- 피고는 원고에게 부산 소재 건물 중 3층 전체를 인도하고,

- 8,280,000원 및 위 기재 건물의 인도일까지 월 465,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

- 소송비용은 피고가 부담한다.

- 제1항은 가집행할 수 있다.

건물명도소송은 임대차계약 해지의 적법성, 연체 차임의 산정, 점유 기간 동안 발생한 손해금 청구까지 꼼꼼하게 검토해야 하는 법적 절차입니다.

특히 임차인이 연락을 받지 않거나 사실상 잠적한 경우에는 임대인 입장에서 답답함과 경제적 부담이 더욱 커질 수밖에 없습니다.

건물을 사용하지도 못하고 새로운 임차인을 받을 수도 없는 상황이 계속되기 때문입니다.

이번 사건에서도 의뢰인은 장기간 월세와 공과금을 지급받지 못한 채 건물 반환조차 받지 못하고 있었지만,

법무법인 해든이 임대차 승계 과정부터 연체 내역, 계약 해지의 적법성까지 체계적으로 입증하여 건물 인도와 연체차임 전액 인용이라는 결과를 받아낼 수 있었습니다.

상가 임차인이 월세를 장기간 연체하고 있거나, 계약이 종료되었음에도 건물을 비워주지 않는 상황이라면 시간을 끌수록 손해 더욱 커질 수 있습니다.

지금 비슷한 문제로 어려움을 겪고 계신다면 혼자 고민하지 마시고 부동산전문변호사를 통해 신속하게 대응 방안을 검토해 보시기 바랍니다.

감사합니다.