의뢰인은 사회초년생으로 안정적으로 거주할 수 있는 전세 매물을 찾던 중, 한 공인중개사를 통해 민간임대주택 형태의 오피스텔을 소개 받게 되었는데요.

당시 임대인 측과 중개업자는 '전세보증금 반환보증보험 가입이 가능한 매물'이라고 설명했으며, 임대차계약서에도 임대보증금 전액에 대한 보증보험 가입 및 유지 의무가 명시되어 있었습니다.

특약으로 '3개월 이내 보증보험 미가입 시 계약은 무효로 하고 지급한 계약금 및 보증금을 즉시 반환한다'는 내용까지 포함했죠.

의뢰인은 설명과 계약서를 믿고 2024년 3월부터 4월 사이 총 1억 2,500만 원의 임대차보증금을 지급했고, 이후 입주하여 거주를 시작했는데요.

문제는 입주 이후 임대인이 계속해서 “곧 보증보험 가입이 된다”, “행정 처리 문제일 뿐이다”라며 시간을 끌었고,

뒤늦게는 계약서를 날짜만 수정해 다시 작성해달라거나 전입신고를 잠시 다른 주소로 옮겨달라는 요구까지 하기 시작했다는 점입니다.

의뢰인은 보증보험 가입을 위해 필요한 절차라고 믿고 임대인의 요구를 그대로 따랐으나,

이후 확인해보니 임대인은 계약 당시부터 세금 체납 문제로 인해 사실상 보증보험 가입 자체가 불가능한 상태였던 것으로 드러났죠.

더 심각한 문제는 이후 추가 근저당권 설정과 부동산 임의경매까지 진행되었다는 점이었습니다.

결국 의뢰인께선 보증금 전액을 잃을 수도 있다는 생각과 함께, 부동산 거래를 중개한 공인중개사의 책임을 함께 묻기 위해 법무법인 해든을 찾아와 주셨습니다.

1. 보증보험 가입 약정을 핵심 계약 조건으로 구조화했습니다

이 사건의 핵심은 '보증보험 가입'이 부가적인 조건이 아닌, 의뢰인이 계약 체결 여부를 결정한 핵심 전제였다는 점이었습니다.

때문에 신창민변호사는 임대차계약서와 별지 조항을 면밀히 분석하여,

- 보증보험 가입 의무

- 보증보험 유지 의무

- 미가입 시 계약 무효 및 보증금 반환 조항

이 명확하게 기재되어 있다는 점을 집중적으로 정리했는데.

해든은 우선 의뢰인과 A씨가 이전부터 서로 합의하에 관계를 이어왔던 사이라는 점을 정리했는데요.

또한 의뢰인이 사회초년생으로서 전세사기 위험을 우려해 보증보험 가입 가능 여부를 계약의 가장 중요한 조건으로 확인했다는 점도 구체적으로 소명했습니다.

이를 통해 단순한 임대차 분쟁이 아니라, 계약의 핵심 전제가 무너진 중대한 채무불이행 사건이라는 구조를 만들어냈죠.

2. 임대인의 고의적 기망 정황과 위험 행위를 세밀하게 정리했습니다

법무법인 해든의 울산민사전문변호사는 임대인이 행정 처리를 지연한 것이 아닌, 애초부터 보증보험 가입이 불가능하다는 사실을 알면서도 계약을 가능성에 주목했습니다.

계약 이후,

- 계약서 날짜를 다시 수정하게 한 점

- 전입신고를 다른 주소로 옮기게 한 점

- 지속적으로 가입 가능하다고 설명한 점

- 이후 추가 근저당권까지 설정한 점

등을 시간순으로 정리해 제출했고, 이는 임대인이 보증보험 가입 문제를 해결할 의사가 없었을 뿐 아니라,

오히려 담보권 설정과 경매 위험까지 키우고 있었다는 점을 보여주는 중요한 정황이라는 점을 강조했는데요.

즉, 임대차계약 해제의 정당성과 보증금 반환 의무를 적극적으로 주장한 것입니다.

3. 공인중개사의 설명의무 위반 책임까지 함께 추궁했습니다

많은 임차인분들께서 임대인 상대로만 소송을 진행하시는데요.

실제 전세사기 사건에서는 공인중개사의 책임 여부 역시 매우 중요합니다.

법무법인 해든 울산분사무소는 공인중개사가

- 보증보험 가입 가능 여부를 제대로 확인하지 않은 점

- 세금 체납 여부를 검토하지 않은 점

- 마치 보증보험 가입이 확정된 것처럼 설명한 점

등을 근거로 중개상 과실 책임을 함께 주장했습니다.

대법원 판례상 공인중개사는 거래 당사자의 계약 판단에 중요한 사항에 대해 허위 또는 부정확한 설명을 해서는 안 된다는 점을 적극 인용하며, 설명의무 및 주의의무 위반을 구조적으로 정리했죠.

이를 통해 임대인의 보증금 반환 책임뿐 아니라, 공인중개사에 대한 손해배상 청구까지 함께 설계해 의뢰인의 회수 가능성을 최대한 확보하는 방향으로 대응했습니다.

- 임대인이 전세보증금 1억 2,500만 원 전액 반환

- 공인중개사가 5,000만 원 및 지연손해금 지급 (임대인과 공동)

법원은 보증보험 가입이 이 사건 임대차계약의 핵심 조건이었다는 점과, 임대인이 해당 의무를 이행하지 않았다는 점을 중요하게 판단했습니다.

또한 계약 이후에도 보증보험 미가입 상태가 지속되었고, 추가 근저당권 설정 및 임의경매까지 진행된 점 등을 종합해 임대차계약 종료 및 보증금 반환 책임이 인정될 수 있다고 판단했는데요.

아울러 공인중개사 역시 거래상 중요한 사항에 대한 확인·설명의무를 다하지 않은 부분에 대해 손해배상 책임이 문제될 수 있다는 점이 함께 다뤄졌고,

그 결과 의뢰인께선 전세보증금 전액과 함께 공인중개사에게 손해배상액 또한 받아낼 수 있었습니다.