의뢰인은 부산 소재 토지의 공유지분을 취득한 주식회사였는데요.

분쟁의 대상이 된 토지는 780㎡로 처음부터 한 사람의 단독 소유가 아닌 공유관계에 있던 토지였습니다.

전체 토지 중 780분의 520 지분은 K씨가, 나머지 780분의 260 지분은 Y씨가 보유하고 있었죠.

이후 K씨가 보유하던 지분은 H씨와 S씨를 거쳐 의뢰인의 회사로 이전되었고, 의뢰인은 해당 지분에 관한 소유권이전등기를 마친 상태였습니다.

그러나 의뢰인이 토지의 공유지분을 취득할 당시 해당 토지 위에는 이미 미등기 건물이 존재하고 있었는데요.

건물은 시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬레이트 지붕의 2층 주택과 조립식판넬조 1층 주택으로 구성되어 있었으며, 건물이 차지하고 있는 면적은 약 74㎡였습니다.

건물뿐만 아니라 마당 등을 포함하여 피고가 점유하고 있던 토지는 총 105㎡에 달했죠.

의뢰인이 토지를 반환받기 위해 건물철거 및 토지인도를 요구하자 피고는 이를 거부하였습니다.

피고가 내세운 핵심 주장은 관습법상 법정지상권이었는데요.

피고는 해당 건물이 최초 신축될 당시 건물 소유자인 K씨가 동시에 토지 지분도 가지고 있었기 때문에, 이후 토지와 건물의 소유관계가 달라진 경우에는 건물 소유자가 토지를 사용할 수 있는 관습법상 법정지상권이 성립한다는 취지로 주장한 것입니다.

즉, 건물이 처음부터 타인의 토지 위에 무단으로 지어진 것이 아니라 토지 지분권자였던 K씨가 건물을 신축했고, 이후 토지와 건물이 각각 다른 사람에게 넘어갔으므로 건물을 매수한 자신에게도 토지를 사용할 권리가 있다는 논리였죠.

만약 이러한 주장이 받아들여진다면 의뢰인은 토지 공유지분을 취득했음에도 피고가 소유한 건물이 존재하는 토지를 자유롭게 사용하거나 처분하기 어려워질 수 있었는데요.

이에 의뢰인께서는 공유자로서 자신의 토지 지분에 관한 권리를 행사하기 위해 건물철거 및 토지인도 등을 구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

1. 공유토지의 소유관계와 건물 신축 당시의 권리관계를 정확하게 확인

해든은 먼저 피고가 주장하는 법정지상권의 성립 여부를 판단하기 위해 건물 신축 당시부터 현재까지 토지와 건물의 소유관계가 어떻게 변화했는지를 구체적으로 정리했습니다.

중요한 부분은 건물이 신축된 2013년경부터 토지가 이미 공유관계에 있었다는 사실이었는데요.

토지 전체 780㎡ 중 K씨가 780분의 520 지분을 가지고 있었지만, 나머지 780분의 260 지분은 이미 Y씨가 보유하고 있었습니다.

따라서 건물 신축 당시 K씨가 토지의 상당한 지분을 가지고 있었다는 사정만으로 토지 전체에 대한 단독 소유권을 가지고 있었다고 볼 수는 없었죠.

부동산변호사는 이러한 토지 공유관계와 이후 토지 지분 및 건물의 소유·처분관계가 각각 분리되어 이전된 과정을 법원에 구체적으로 설명했고,

이를 통해 이 사건은 일반적인 '토지와 건물이 동일인 소유였다가 분리된 경우'와는 달리, 처음부터 토지가 공유관계에 있었던 상태에서 공유자 중 한 사람이 건물을 신축한 사건이라는 점을 명확히 했습니다.

2. 대법원 판례를 근거로 공유토지에서는 관습법상 법정지상권이 성립할 수 없다는 점을 주장

이 사건의 승패를 결정할 핵심은 피고가 주장한 관습법상 법정지상권의 성립 여부였습니다.

부동산 전문 법무법인 해든은 이 부분에서 대법원 판례의 법리를 근거로 피고의 주장을 반박했는데요.

대법원 86다카2188 판결의 법리에 따르면, 토지가 공유관계에 있는 경우 공유자 중 한 사람이 그 토지 위에 건물을 신축한 후 토지와 건물의 소유관계가 달라졌다고 하더라도, 다른 공유자의 의사와 관계없이 그 건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 볼 수 없습니다.

이는 공유자 중 한 사람이 자신의 지분을 넘어 다른 공유자의 토지 사용권까지 제한할 수 있도록 하는 것은 부당하기 때문입니다.

법률대리인은 바로 이 점을 핵심적으로 주장하여, K씨가 건물을 신축했다는 사정만으로 건물에 토지 전체를 사용할 수 있는 법정지상권을 인정하게 되면, 건물 신축에 동의하지 않은 다른 공유자의 토지 지분까지 사실상 제한하는 결과가 발생하게 된다는 점을 짚어냈습니다.

3. 건물철거·토지인도뿐만 아니라 피고의 개·보수비 반소까지 법적 근거를 따져 대응

피고가 제기한 460만 원 상당의 개·보수비 반소 역시 별도의 쟁점으로 검토했습니다.

피고는 자신이 건물을 사용하면서 비용을 지출했다는 점을 근거로 의뢰인이 이를 보전해야 한다고 주장했으나, 건물의 개·보수비를 지출했다는 사실만으로 토지 소유자인 의뢰인에게 그 비용을 청구할 수 있는 것은 아니었습니다.

특히 피고에게 해당 토지를 사용할 수 있는 정당한 권원이 인정되지 않는다면, 자신이 해당 건물을 사용하기 위해 지출한 비용을 토지 소유자에게 당연히 부담시키기도 어려웠죠.

이에 법무법인 해든 부동산전문변호사는 피고의 건물 점유에 정당한 권원이 존재하지 않는다는 점과 함께, 피고가 자신의 필요에 따라 지출한 개·보수 비용을 의뢰인이 부담해야 할 별도의 법적 근거가 없다는 점을 다투었습니다.

결국 법원은 피고의 반소청구를 전부 기각하였죠.

- 건물철거: 피고가 74㎡ 지상 1·2층 주택 철거

- 토지인도: 건물 부지를 포함한 105㎡ 토지 인도

- 법정지상권 주장: 피고 주장 배척

- 개·보수비 460만 원 반소: 전부 기각

- 소송비용: 본소·반소 모두 피고 부담

- 건물철거 및 토지인도: 가집행 가능

부산지방법원은 해든의 주장을 받아들였습니다.

재판부는 이 사건 토지가 건물 신축 당시부터 공유관계에 있었던 토지라는 점을 중요하게 판단했고, 공유토지에서 공유자 중 1인이 건물을 신축한 경우에는 다른 공유자의 의사와 관계없이 법정지상권을 인정할 수 없다는 대법원 판례의 법리에 따라 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

따라서 피고에게 의뢰인의 토지를 계속 점유할 정당한 권원이 없다고 판단했고, 그 결과 피고는 해당 건물을 철거하고 토지를 반환하게 되었죠.

또한 피고가 건물 개·보수에 지출했다고 주장한 4,600,000원의 비용 청구 역시 받아들이지 않았습니다.

이에 따라 피고가 제기한 반소는 기각되었으며, 본소와 반소를 합한 소송비용 역시 피고가 전부 부담하게 되었는데요.

건물철거 및 토지인도 부분 또한 가집행할 수 있도록 판결되었습니다.