임대차계약이 종료되면 임차인은 집을 비워주고, 임대인은 보증금을 반환하는 것이 원칙입니다.

하지만 현실에서는 임대인이 자금 사정을 이유로 반환을 미루거나, 건물이 다른 사람에게 매매되면서 책임을 서로 떠넘기는 사례가 대부분인데요.

특히 다가구주택은 여러 세입자가 함께 거주하는 구조인 만큼 선순위 권리관계나 근저당 설정 여부에 따라 보증금 반환이 장기간 지연되는 경우도 많습니다.

이번 사건 의뢰인들께서도 이러한 상황에 놓이신 다가구주택에 거주하던 두 명의 임차인이셨죠.

각각 수년 전 임대차계약을 체결하고 전입신고와 확정일자를 갖춘 뒤 거주하고 있었지만, 계약기간이 끝나면서 새로운 거주지로 이사를 준비하게 되었는데요.

이에 계약 종료 의사를 미리 전달하며 보증금 반환을 요청했지만 당시 임대인은 여러 사정을 이유로 반환을 계속 미루기 시작했습니다.

"곧 자금이 마련된다", "새로운 임차인이 들어오면 지급하겠다"는 말을 반복했고 시간이 지나도 상황은 달라지지 않았습니다.

새로운 임차인도 쉽게 구해지지 않았고, 보증금을 받지 못한 의뢰인들은 다른 집으로 이사할 수도 없는 상태가 계속되었죠.

문제는 그 사이 건물 소유자가 변경되었다는 점이었는데요.

기존 임대인은 건물을 제3자에게 매도했고, 새로운 소유자가 등기를 마쳤지만 의뢰인들은 사전에 이러한 사실을 제대로 안내 받지 못한 상태였습니다.

새 소유자 역시 자신에게 책임이 없다는 취지로 보증금 반환을 미루면서 분쟁은 더욱 복잡해졌고,

결국 의뢰인들께선 계약은 이미 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 채 장기간 거주를 계속해야 하는 상황에, 법적 대응을 위해 법무법인 해든을 찾아와 주셨습니다.

1. 임대인 지위 승계와 보증금 반환의무를 명확히 정리

이 사건의 핵심은 건물 소유권이 이전된 이후에도 새로운 소유자가 기존 임대인의 임대인 지위를 승계하는지 여부였습니다.

해든은 기존 임대차계약서, 전입신고 내역, 확정일자, 건물 등기부 등을 종합적으로 검토하여 의뢰인들의 임차권이 적법하게 유지되고 있다는 점을 확인하였는데요.

또한 건물 매매 이후 새로운 소유자가 기존 임대인의 권리와 의무를 함께 승계하는 구조라는 점을 법률과 판례에 따라 정리하여, 보증금 반환의무 역시 현 소유자에게 있다는 점을 적극적으로 주장했습니다.

이를 통해 상대방이 책임을 회피하기 어렵도록 법률관계를 명확하게 구성하였죠.

2. 계약 종료 및 반환 요구 사실을 객관적 자료로 입증

보증금 반환청구에서는 계약이 적법하게 종료되었는지와 반환 요구가 이루어졌는지가 매우 중요한데요.

법무법인 해든은 의뢰인들이 계약 종료 이전부터 이사 의사를 전달하고 보증금 반환을 지속적으로 요청해 왔다는 점을 자료를 통해 정리했습니다.

아울러 계약 종료 이후에도 임대인 측이 여러 사정을 이유로 반환을 미루며 지급하지 않았고, 의뢰인들이 보증금을 받지 못해 새로운 거주지로 이사하지 못하고 계속 거주할 수밖에 없었던 경위도 함께 설명했죠.

이를 통해 계약 종료 이후에도 반환의무가 장기간 이행되지 않았다는 사실을 객관적으로 입증한 것입니다.

3. 신속한 보증금 회수를 위한 현실적인 해결방안 제시

부동산전문변호사는 장기간 소송이 이어질 경우 의뢰인들의 피해가 더욱 커질 수 있다는 점을 고려했습니다.

따라서 단순히 승소 판결만을 목표로 하기보다, 실제 보증금을 신속하게 회수할 수 있는 방향으로 사건을 진행하였는데요.

상대방이 보증금을 지급하는 즉시 의뢰인들이 주택을 인도하는 동시이행 구조를 바탕으로 해결 방안을 마련했고, 지급기한과 지연손해금까지 명확하게 정리될 수 있도록 조력했고,

또한 지급이 이루어지지 않을 경우 곧바로 강제집행 절차를 진행할 수 있는 법적 효력이 확보되는 방향으로 사건을 마무리하는 데 집중했습니다.

- 임차인 1에게 임대차보증금 1억 2천만 원 반환

- 임차인 2에게 임대차보증금 1억 원 반환

- 지급기한을 넘길 경우 연 12%의 지연손해금 지급

- 보증금 지급과 동시에 임차인들이 각 호실을 인도

- 결정 확정 시 확정판결과 동일한 효력 확보

법원은 당사자들의 분쟁을 종합적으로 검토한 뒤 화해권고결정을 통해 다음과 같은 내용으로 사건을 마무리했습니다.

그 결과 의뢰인들은 총 2억 2천만 원의 임대차보증금을 반환받을 수 있는 법적 권리를 확보했고, 상대방이 지급을 이행하지 않을 경우 즉시 강제집행도 가능한 상태에서 사건을 마무리할 수 있었습니다.

건물 소유자가 변경되었다고 해서 기존 임대차계약이 사라지는 것은 아닙니다.

일정한 요건을 충족하면 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 승계하게 되고, 임차인에 대한 보증금 반환의무 역시 함께 부담하게 되는데요.

보증금을 돌려받지 못한 상태에서는 새로운 주거지를 마련하기도 어렵고, 생활 전반에 큰 부담이 발생할 수 있기 때문에,

계약이 종료되었는데도 보증금을 반환받지 못하고 있다면, 현재 임대관계와 소유권 변동 내용을 정확하게 검토한 뒤 적절한 법적 대응을 준비하는 것이 중요합니다.

법무법인 해든은 임대차보증금 반환, 다가구주택 분쟁, 소유권 이전 이후 임대인 지위 승계 사건 등 다양한 부동산 분쟁 경험을 바탕으로 의뢰인이 실질적으로 보증금을 회수할 수 있도록 현실적인 해결방안을 제시하고 있습니다.

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