의뢰인은 소규모 점포를 임차해 직접 운영하던 자영업자였습니다.

몇 년 동안 해당 점포에서 영업을 이어왔지만, 개인적인 사정으로 더 이상 사업을 유지하기 어려워졌고, 결국 임대차계약을 종료한 뒤 점포를 반환하게 되었는데요.

임대인은 점포를 확인한 뒤 내부 시설 상태를 문제 삼으며, 예상보다 훨씬 큰 규모의 원상복구 비용을 요구하기 시작했습니다.

단순히 일부 수리나 정리 비용을 청구하는 수준이 아니라, “처음 건물을 넘겨줬을 때 상태로 완전히 되돌려야 한다”는 입장을 내세우며 상당한 금액의 공사비를 제시하기 시작했죠.

의뢰인 입장에서는 쉽게 받아들이기 어려운 상황이었습니다.

해당 점포는 애초부터 완전히 새 상태의 상가를 처음부터 인도받은 것이 아니었으며, 이미 이전 임차인이 사용하던 흔적과 내부 시설이 남아 있는 상태에서 점포를 인수했고, 의뢰인은 영업을 위해 필요한 범위 내에서 일부 수리와 보완을 한 정도에 불과했기 때문인데요.

그럼에도 임대인은 의뢰인이 사용하던 기간 동안 점포 내부가 바뀌었다는 점만을 근거로, 사실상 전체 철거와 전면 복구에 가까운 비용까지 모두 부담해야 한다는 태도를 보였습니다

 더 나아가 이러한 비용이 정산되기 전까지는 보증금을 반환할 수 없다는 입장을 고수했죠.

결국 의뢰인께선 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 채, 오히려 과도한 원상복구 비용까지 부담해야 할 수 있는 상황에 저희 법무법인 해든을 찾아 상담을 요청해주셨습니다.

1. ‘전체 원상복구 의무’가 아닌 ‘변경 부분에 한정된 의무’라는 점을 명확히 정리

김성돈 변호사는 상담 초기부터 관련 판례와 법리를 바탕으로 사건의 핵심 구조를 다시 정리했습니다.

상가 임대차에서 임차인의 원상복구 의무는 무제한적으로 인정되는 것이 아니라, 임차인이 실제로 변경한 범위 내에서만 부담하는 것이 원칙입니다.

즉, 건물을 처음 건축했을 당시의 상태로 전부 되돌려야 할 의무까지 인정되는 것은 아닌데요.

또한 이전 임차인이 설치하거나 이미 존재하던 시설에 대해서까지 책임을 부담할 필요는 없다는 점도 함께 강조했고,

이에 따라 “임차인은 자신이 설치하거나 변경한 부분을 철거하여, 임대 당시와 동일하게 사용 가능한 상태로 돌려놓으면 된다”는 법리를 중심으로 사건을 재구성했습니다.

이를 통해 임대인이 주장하는 전체 철거 및 전면 복구 요구는 법적으로 과도한 요구에 해당하며, 그대로 인정되기 어렵다는 점을 명확히 정리해 대응 전략을 수립했죠.

2. 임대인의 과도한 견적과 주장에 대해 구체적으로 반박

상가 임대차 분쟁에서는 임대인이 공사 견적서를 제시하면, 임차인 입장에서는 그 금액이 맞는지조차 판단하기 어려운 경우가 많습니다.

이 사건에서도 임대인은 비교적 큰 규모의 원상복구 비용을 주장하며, 그 비용만큼 보증금에서 공제해야 한다는 입장이었는데요.

하지만 실제로는 견적서에 포함된 공사 항목 중 상당 부분이 의뢰인이 직접 변경한 부분과 무관하거나,

임차 종료 시점에 임차인이 반드시 부담해야 할 항목이라고 보기 어려운 내용이 포함되어 있었습니다.

법무법인 해든은 임대인이 제출한 견적서를 그대로 받아들이지 않고, 항목별로 내용을 나누어 검토했죠.

- 어떤 부분이 의뢰인이 사용하면서 새로 설치하거나 변경한 부분인지

- 어떤 부분은 기존 상태 또는 이전 사용 흔적과 구분되지 않는지

- 또 어떤 항목은 전체 인테리어를 새로 하는 수준의 비용인지

하나씩 따져 반박 논리를 구성했고, 구체적인 공사 항목과 원상회복 범위를 연결해 임대인의 주장이 왜 과도한지를 보이도록 사건을 정리했습니다.

3. 입증책임과 증거 부족을 파고든 방어 전략

이 사건에서 임대인은 과도한 비용의 주장과 견적서를 제시했고,

법무법인 해든은 그 비용이 실제로 필요한지, 그리고 그 전부를 임차인이 부담해야 하는지에 대한 입증을 핵심으로 잡았습니다.

- 원상회복 범위와 필요 비용은 임대인이 구체적으로 입증해야 한다는 점

- 단순 견적서만으로는 실제 공사 필요성·범위·금액의 상당성이 증명되었다고 보기 어렵다는 점

- 특히 “전체 철거·전면 인테리어 수준”의 비용은 임차인의 의무 범위를 넘어선다는 점

을 중심으로 주장 구조를 재정리했는데요.

또한 임대인이 주장하는 공사 항목 중,

- 실제로 훼손이 있었는지 불명확한 부분

- 통상적인 사용으로 인한 마모(자연 손상)에 해당하는 부분

- 다음 임차인을 위한 개선·업그레이드 성격의 항목

을 구분하여, 임차인 부담으로 볼 수 없는 영역을 명확히 정리할 수 있도록 했습니다.

- 임대인의 과도한 원상복구 주장 (약 천만 원) 기각,

- 그 중 약 189만 원만 인정

법원은 사건을 종합적으로 심리한 끝에, 임대인이 주장한 과도한 원상복구 범위는 그대로 인정하기 어렵다고 판단했습니다.

또한 점포 전체를 처음 상태로 되돌려야 한다는 임대인의 주장에 대해서는 받아들이지 않고,

의뢰인이 실제로 부담해야 할 최소한의 원상회복 범위만을 제한적으로 인정했습니다.